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奇彩游戏 - 负债率83.7% 中国奥园高扩张步子还能迈多久?
发稿时间:2020-01-09 14:29:00 永盈会官方网站

奇彩游戏 - 负债率83.7% 中国奥园高扩张步子还能迈多久?

奇彩游戏,前言:

4月24日,中国奥园集团股份有限公司(03883-HK;以下简称:中国奥园)宣布,推售位于香港葵涌的活化商厦项目——AOFFICE 46奥创中心,总货值14亿港元。

而在去年,中国奥园管理层就定下了2019年销售突破千亿的目标。

据年报披露显示,2018年公司实现合同销售收入为913亿元,完成全年目标的125%,同比增长1倍,这样来看,中国奥园拿下千亿目标似乎不在话下。

如今,在‘房住不炒’政策趋严下,房产股像是被狠狠地泼了一盆冷水,市场进入低迷期,不禁让人打出问号,中国奥园的高扩张路线还能持续多久?

全线上升,业绩踏上‘快车道’

作为中国首个复合地产的创造者,中国奥园2007年在香港联交所主板上市后,聚焦粤港澳大湾区,同时布局华南、华东、中西部核心区及环渤海区。

年报显示,截至2018年底,公司完成合同销售总额为912.8亿元,相较于2017年全年大幅增长1倍,同时完成全年目标730亿元的125%;全年合同销售面积约为886.3万平方米,同比大幅增长98%;平均售价约为每平方米1.03万元,同比增加1.4%。

其中,来自粤港澳大湾区的城市贡献合同销售约为280亿元,占总合同销售的31%。

从主营业务来看,中国奥园主要靠物业发展、物业投资、经营酒店来获取收益。2018年,公司的总营业额为310.06亿元,同比增长62.2%;其中物业发展贡献最大,占比高达95.9%。

营收大幅上升的同时,公司的毛利增长也很飞速。2018年,公司获得毛利为96.34亿元,较2017年的51.11亿元上升88.5%,毛利率为31.1%。

此外,2018年公司股东应占溢利为24.09亿元,较2017年的16.40亿元上升46.9%;核心净利润(不包括投资性物业公平值收益、汇兑差异净额、衍生金融工具公平值变动收益等非经常性损益及其对应的税金)为30.74亿元。

高速扩张下,隐忧仍存

优秀的业绩背后,得益于中国奥园采取的‘快速开发、快速销售、快速回款’的高周转策略,并由此产生了一系列规模效应。

而在高周转的规模角逐压力下,房企普遍利用债务筹措资金,来保持增速。

拿中国奥园为例,截至2018年底,公司资产总额为1888.58亿元,负债总额为1581.24亿元(2017年为986.80亿元),同比增长60.24%。

从借款来源看,2018年银行及其他借款为407.52亿元,较2017年的277.95亿元同比增长46.62%;优先票据及公司债券约为169.70亿元,同比增长34.95%。

纵向来看,2016-2018这三年,随着规模的扩张,中国奥园的资产负债率一路飙升,分别为77.97%、78.44%、83.73%。

负债增长外,中国奥园相应的销售、行政开支也在大幅增长。

数据显示,2018年公司销售及分销开支总额约为14.32亿元,同比增长54.6%;同时随着市场推广及宣传活动的增加,公司的行政开支为17.36亿元,较2017年的8.00亿元上升117.1%;员工薪金为14.53亿元,直接为上一年的近两倍。

对此,有市场人士指出,从财报来看,中国奥园债务及行政开支大幅增加已是不争的事实,需要警惕快速扩张过程中的现金流风险。

楼市降温,高扩张策略还能持续多久?

过去一年,各地房产调控政策持续加码,全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程,虽仍处高位,但快速增长势头已基本结束。

尤其在近期,监管部门再次重申房住不炒、因城施策等内容,调控高压态势不减,不断升高的融资成本和债务压力,成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。

因此,在行业低迷、房企巨头占据优势市场份额的背景下,中国奥园辉煌业绩持续的困难很大。再加上这几年来,中国奥园旗下的楼盘频现投诉维权问题,口碑受损也可能会对其业绩产生影响。

总结:

行业环境变幻莫测,2019年被市场称为最难预判房地产市场走势的一年。受此影响,多数房企内部管理和运营越来越趋于精细化,战略布局也越来越走向多元化。

在此背景下,中国奥园靠粗放式扩张向千亿进发虽有点不合时宜,此类房企后续的业务竞争会越来越大,中国奥园要实现千亿目标仍需付出艰苦努力。